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房产频道
拯救三环!政府出手,一楼带院或将成为历史!
发布时间:2018-06-09  来源:未知  作者:admin666

先给大家看二张图:

必须承认郑州新区很漂亮,这是过去20年全力建设郑东新区的结果,但随之而来的是郑州三环的沉陷,从人民公园、碧沙岗公园、到紫荆山公园,目前的几个大型公园依旧是20年前的底子,且周边还在被蚕食。必须承认,郑州三环除了区位优势,宜居性在过去20年并未明显改善。

我们印象中又旧又破的开封都在环内开始行动。

一目了然。

我不止一次在呼吁拯救郑州三环。我给出的三个建议:1,严控三环内新建住宅容积率,城中村改造区外土地补偿。2,学校、厂房等公建设施用地严格控制转地产开发比率,大学旧址改中小学教育,厂房公建改市政绿化,缺口土地区外补偿。3,严控公建地下空间的商业化。

这是其一。

同时,由于院子问题逐渐成为郑州地产维权的热点问题,也成为开发商和客户的主要矛盾,我也在《人血院子》中也提及解决途径:

这是其二。

终于,政府出手了。

昨日,6月7日上午,郑州市城乡规划局召开新闻发布会,宣布《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》已经市政府联审联批会议通过,将于7月1日起正式施行。

其中第一条即明确要求:根据《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》,新增“居住用地容积率控制”条款,大棚户区改造项目二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。对经市政府批准实施老旧片区改造的项目,原则上通过城市双修的方式完善城市公共配套设施和公园绿地,且改造后的容积率不大于2.5。 绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地总面积的比例。大棚户区改造项目三环以内的居住用地绿地率不得低于30%,三环以外的居住用地绿地率不得低于35%。对于面积小于2000㎡的地块,用于绿地、游园建设等,原则上不再进行出让。同时,明确提出新审批的住宅类建筑高度不得高于100米。限制“高容积率、高强度”的开发模式,为郑州市民营造更为舒适、宜居、生态的居住环境。

这一条明确释放了未来三环内要严禁高容积率产品的出现。

其中第六条明确要求:增加小区居住舒适度,鼓励新建高层住宅建筑底层架空,首层架空层建筑面积不计入容积率,为丰富居住区的空间景观,增加建筑空间的通透性和共享条件,参考成都、重庆等地技术规定,决定将架空层建筑面积不计入容积率计算。新版规定要求:架空层以柱、剪力墙落地,视线通透,空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。首层架空层建筑面积不计入容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

这一条明确指明了解决院子的途径,现在是鼓励,未来或要求。

这次规划调整不但及时,而且精准!不得不点赞!

附件:相关文件

新版《技术规定》围绕“以人民为中心,满足人民日益增长的美好生活需求”的根本任务,体现高标准建设国家中心城市、提升城市品质的主体目标。修订时广泛参考了北京、上海、重庆、深圳等一线城市的先进规划经验,吸收了成都、武汉、长沙、合肥等“新一线”城市的管理理念,取长补短,完善提升。 新版规定共6章35小节240条,相比旧版规定,删除14条, 修改85条,新增条款78条;增加了用地兼容性、工业物流仓储建筑、验线与规划核实、人防设施要求、加油加气站、市政设施配建、海绵城市、综合管廊8个小节。新版规定主要从十个方面调整完善了条款内容。

一、改善人居环境,调减土地开发强度,大棚户区新审批住宅建筑今后不得高于100米

根据《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》,新增“居住用地容积率控制”条款,大棚户区改造项目二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。对经市政府批准实施老旧片区改造的项目,原则上通过城市双修的方式完善城市公共配套设施和公园绿地,且改造后的容积率不大于2.5。

绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地总面积的比例。大棚户区改造项目三环以内的居住用地绿地率不得低于30%,三环以外的居住用地绿地率不得低于35%。对于面积小于2000㎡的地块,用于绿地、游园建设等,原则上不再进行出让。

同时,明确提出新审批的住宅类建筑高度不得高于100米。限制“高容积率、高强度”的开发模式,为郑州市民营造更为舒适、宜居、生态的居住环境。

二、加强社区管理与居家养老服务,3万人以上小区须设置独立养老院

坚持以人为本,服务群众,新版规定在调减土地开发强度的同时,合理提高社区公服设施的配建标准,改善社区管理的空间环境。新增【社区及楼宇综合服务用房】条款,要求:新建居住项目应按照建筑面积40㎡/百户的标准,规划建设社区综合服务用房,且最小建筑面积不小于200㎡。

为杜绝开发单位将社区服务用房分散化,将采光通风不好、交通不便的用房用于社区服务等问题,优化社区综合服务用房的区位条件和办公环境,新增条款要求:社区综合服务用房应集中设置位于住宅区中交通便利、方便群众办事的位置。社区综合服务用房应满足水、电、采光、通风等基本使用功能,不得使用地下层和架空层,应优先设置于地面一层、二层,且设置于一层的建筑面积不应小于设置于二层的建筑面积,并有独立的连通城市道路的出入口、楼梯及卫生间等。

为全面提升非公企业党建工作整体水平,该条款要求:新建商务办公楼、企业办公楼应按照不少于地上总建筑面积3‰的标准配置党组织工作用房;地上总建筑面积2万㎡以下的,党组织工作用房不得于少于60㎡。党组织工作用房应满足采光、通风等基本功能要求,不得设置于地下室。

为积极应对人口老龄化,按照省政府办公厅豫政办〔2017〕108号文件精神,创新居家社区养老服务模式, 推动托老所功能向社区养老服务中心转变,我们对居家养老服务用房的配建标准做了大幅提升。【居家养老服务设施】条款中要求:新建住宅区应按照建筑面积30㎡/百户标准配建居家养老服务设施用房,且最小建筑面积不得少于200㎡。居家养老服务设施用房应集中设置,宜设在三层及以下部分,二层及以上的居家养老服务设施应设置电梯或无障碍坡道。举例来说,一个1.5万人的居住小区,按照原标准需配建养老用房1085㎡,按照新标准需配建养老用房1406㎡,增加面积321㎡。同时,3万人以上的居住区应按人均用地不少于0.1㎡的标准,配建独立占地的的养老院一处,床位数为100~150床。为失能和半失能老人提供便利的社会养老服务条件。

三、优化教育环境,关爱儿童成长 ,增加中小学生均用地标标准和建筑面积

托儿所、幼儿园由于日照标准较高,为满足日照要求,经常被布局在道路交口,为避免托幼用房受机动车交通的噪音及尾气污染,保护儿童健康成长。在【教育设施环境要求】中增加托儿所、幼儿园建设基地不宜同时临两条及以上城市道路设置。为保护中小学生的身心健康,进一步细化了中小学校的选址原则,提出:中小学校建设应远离殡葬设施、医院的太平间、传染病医院、垃圾转运站、加油加气站、集贸市场、公共娱乐场所、公安看守所、戒毒所、化学制品点等不利于中小学生学习、身心健康和危及学生安全的场所和建筑。

为保证中小学生户外活动日照充足流浪的惠勒,借鉴《上海市建设工程城乡规划管理技术规定》,在【中小学校运动场地】条款中,增加新建中小学运动场地应保证有一半以上面积满足冬至日日照有效时间不少于两小时的日照标准。

同时,依据《河南省义务教育学校办学条件基本标准》的要求,对中小学校规划建设标准进行了提升,改善了教学环境。以新区24班小学为例,用地标准由16㎡/生提升到18㎡/生,生均建筑面积由8㎡/生提升到9.2㎡/生。以新区24班中学为例,用地标准由20㎡/生提升到22㎡/生,生均建筑面积由9㎡/生提升到10.5㎡生。

四、提供安全便利的社会公共服务设施,住宅楼每单元至少设置一台可容纳担架电梯

城市公共服务设施建设是体现城市文明、提升城市品质的重要载体,是此次《技术规定》的重要修订环节。为支持母乳喂养,满足哺乳期妇女和婴幼儿需求,营造文明友好的社会环境,依据河南省和郑州市新出台的有关加快推进母婴设施建设的实施办法,增加【母婴室】配建标准,要求:经常有母婴逗留的交通枢纽、大型商业建筑、医院、综合性公园广场、旅游景区、文化娱乐等公共场所,应当建立使用面积不少于10㎡的独立母婴室,并配备基本设施,且不应与厕所共用一室。新规划地铁站应配建使用面积不小于10㎡的独立母婴室。

为了保证市民生命安全,提高城市救护效率,在新增的【担架电梯】条款中,要求:商业、办公等公共建筑设置电梯时,每防火分区应至少设置一台可容纳担架的电梯。居住建筑设置电梯时,每单元应至少设置一台可容纳担架的电梯。 同时明确了两种可容纳担架电梯的井道尺寸:一种是2.6m×1.8m,另一种是2.2m×2.2m。

落实《郑州市人民政府关于推进厕所革命进一步提升城市公厕服务水平的意见》,明确:新规划建设的独立式公共厕所每座建筑面积不宜小于60㎡,同时附设不小于15㎡的环卫工人作息房。

五、细化建筑退线和建筑间距标准,明确超高层建筑后退道路红线距离

为了适应新的城市发展建设需要,根据《建筑设计防火规范》,2018版《技术规定》取消了中高层住宅的概念,引入建筑屋面高度的定义,重新划分了低、多、高、超高层建筑。对于2013版《技术规定》没有明确的非居住建筑与居住建筑之间、非居住建筑之间的建筑间距提出了控制要求;合并了文教卫生建筑和住宅的退界距离,增加了超高层建筑的退界要求;取消了2013版《技术规定》中“旧区”退道路红线标准,全市统一执行“新区”标准,明确了超高层建筑的退道路红线距离。通过细化明确各类退线要求,提升了规划审批的科学性、规范性、公平性。

六、增加小区居住舒适度,鼓励新建高层住宅建筑底层架空,首层架空层建筑面积不计入容积率

为丰富居住区的空间景观,增加建筑空间的通透性和共享条件,参考成都、重庆等地技术规定,决定将架空层建筑面积不计入容积率计算。

新版规定要求:架空层以柱、剪力墙落地,视线通透,空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。首层架空层建筑面积不计入容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

为了规范细节管理,提高审批效率,我们还对规划审批中国标没有明确规定的内容进行了明确,如地下车库坡道出入口有顶盖部分,国标没有规定是否计入容积率。在项目审批中,各规划分局一直存在争议。此次技术规定修订就统一明确了标准:地下车库坡道出入口有顶盖部分,按外墙结构外围水平面积的1/2计算建筑面积,不计入容积率和建筑密度。

七、提升城市品质,美化街道景观,让城市天际线错落有致

郑州市是城市设计国家试点城市,为了积极推进试点城市建设,优化街道景观,丰富城市天际线,2018版《技术规定》从规划管控角度增加2个条款。

【界面长度控制】临城市道路的住宅建筑,高度不超过27 m的,界面长度不应大于80m;建筑高度不超过60 m的,界面长度不应大于70m;建筑高度60 m以上的,界面长度不应大于65m。临城市公园和主要河湖水系的建筑界面长度控制按照相关城市设计导则要求执行。

【高层建筑高差比】同一项目同一街坊内,紧邻城市快速路、主干路及主要河湖水系的新建住宅建筑,若有高层住宅连续布置,建筑高度应有梯度变化,高层建筑高差比不应低于20%(以高度较高者为计算基数)。同一项目同一街坊内,紧邻城市快速路、主干路、主要河湖水系的新建住宅建筑,出现5栋及以上高度相同或近似,应至少有2栋建筑满足高层建筑高差比不应低于20%。位于道路交叉口的高层建筑只计入其中一条道路。

八、支持新能源汽车推广,调整设施配建比例,新建住宅小区带充电机动车位占比要达到10%

为进一步落实国家新能源汽车推广政策,住宅汽车充电车位同步建设比例由原来的2%提高到10%。大型公建和社会公共停车场充电车位同步建设比例由10%提高到15% 。工业和物流仓储项目按照10%的比例同步配建机动车充电设施。

在【电动自行车充电车位】条款中,新建小区按照每户不少于1个充电车位的标准配置充电设施,与住宅项目同步建成使用。新建大于2万㎡的商场、宾馆、医院等大型公共建筑物配建非机动车停车位中应配建不少于15% 充电车位,地上非机动车充电车棚按照《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积,不计入容积率,不计入建筑密度。

九、完善“微循环”,落实中央“窄马路密路网”要求 ,新小区两侧道路间隔大于300米须设置街坊路

为落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建立起畅通有效的路网系统,新版《技术规定》新增【街坊路】条款,明确:街坊路作为城市支路的补充,是利用项目内部土地设置的以服务功能为主的道路。街坊路应提供外部公共通行条件,应控制出入口位置及宽度,道路线型可结合项目方案进行调整,街坊路可参与用地指标平衡,必要时为市政管网提供敷设条件。

街坊路红线宽度原则上不宜低于15米。 对于郑州市街坊(不含工业用地、物流仓储用地),道路间距大于300m或者街区规模大于6公顷的,应增加街坊路。

十、增强城市防灾能力,留足市政设施安全距离,明确9类市政项目供地标准

为了确保城市市政设施安全,2018版《技术规定》增加了加油加气站选址原则的小节。对于城市加油加气站的选址布局、等级规模、建设要求以及加油设施与周边建筑物的安全防护距离均依据相关国家标准做出了明确规定。

市政设施是城市的生命线工程,为了确保市政设施用地供应,新增1个小节,对9类市政项目供地标准进行了规范,包括水厂、污水厂、热电厂、给水泵站、污水泵站、雨水泵站、变电站、通讯局所和天然气场站的规划用地标准。这些标准的设置,在参照国家标准的基础上,和各相关市政设施单位进行认真对接,确保指标科学合理。

《技术规定》作为郑州市域范围内城市规划编制审查的技术依据,是我局开展各项工作的基础和抓手。《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》计划近期正式印发执行。2018版《技术规定》是“建设国家中心城市”宏观发展战略到具体建设项目的落实,是优化规划协调管控能力,提升城市建设水平根本、有效的途径。

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