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房产频道
楼市慌了?恒大率先降价!全国楼盘8折起!
发布时间:2018-02-10  来源:未知  作者:admin666

作者:逍遥饺子  不代表房天下观点

正文共:2180 字 12 图

预计阅读时间: 6 分钟

经过2017年整整一年的严密调控,楼市一改2016年的火爆景象,可谓是冷若寒冬,就连上月因为年终分红而小火一把的地产股,也在最近两天纷纷大跌。

熬了整整一年的房企们,终于在春节前夕,还是绷不住了。今天网上疯传恒大降价的消息:

据饺子哥了解,该信息属实。那么这个降价的举动是为何呢?

市场的冷淡

根据中国指数研究院最新数据,2018年1月,我国21个主要城市成交量环比下跌15.5% 其中一线城市成交量环比下跌更是达到了惊人的32.3%北京和广州的成交量跌幅均超过了50%分别为-58.0%和-50.2%。

(图片来源:中国指数研究院)

以价换量

事实上不止是本次的“全体88折”,恒大在过去已经实施了包括“无理由退房”“特价房”等诸多优惠。从而实现以价换量的营销策略。如今再次大规模促销,意味着恒大正式打响2018年以价换量的第一枪。

恒大于2015年、2016年均实施过类似的促销活动:

2015年实施无理由退房,2015年恒大销售额同比增53%,而退房率仅为0.91%。

随后的2016年恒大宣布,无理由退房政策无限期延长的同时,全国300多项目8.7折优惠促销。

通常我们说道以价换量,经常会联想到净利润的减少,然而根据恒大集团2017年中报及过往数据来看,恒大的“以价换量”显得更加精打细算。

图:2009年以来恒大营业收入、毛利、净利润变动情况

数据来源:2009-2016年企业年报、2017年企业中期报告

从图片中我们可以看到,自2017年全面铺开“无理由退房”“特价房”等政策之后,恒大的利润情况不降反增,虽然毛利对比净利润差距有所拉大,但数据显示:

2017年上半年恒大实现营业收入1879.8亿元,较去年同期上涨114.8%;毛利较去年同期上升171.7%至673亿元,同时实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224.4%,仅上半年就已经超过了2016年全年的净利润。

尝到了甜头的恒大,当然会率先打响价格战。

此外,2017年恒大实现全年合约销售金额约5009.6亿元,同比增长34.2%。利润和销量的双增长主要是得益于在三四线城市的布局。

一二线城市历经了2016年的疯狂之后,2017年成为了调控重点关照的目标,各式各样的限购限贷层出不穷。

而三四线城市则受政策影响不大,华北地区今年楼市比较火热的像衡水、太原这些地方,恒大由于较早布局,已经形成了很好的品牌效应,并且储备了大量的项目和低价土地。

早拿地→地价低→成本低

率先布局→口碑好→高利润空间

因此,恒大也有更多的利润空间可以进行降价操作。

地产商的焦虑

焦虑一 资金

今年年初央行及二级市场的一系列反应,表现出今年房企将在资金方面趋紧。无论是高杠杆的买房者还是一直以来于银行关系暧昧的房企来说,资金的收紧都是一把见血封喉的利剑。

一直以来,央妈都喊话“严控资金流入房地产市场”。最近的一系列动作也印证了央妈的决心。不管是暂停开发贷,还是《整治银行业乱相》的通知,矛头都直指房地产行业。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截至2016年底,中国居民购房抵押率升至50%,已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。因此不光是对房企,对于购房者来说,2018年,资金也将是个难题。而购房者的口袋紧了,也会反过来影响房企的销售情况。

因此,资金,是房企在2018年第一焦虑的问题。

地产界两位大哥的行动,或许更能证明这个焦虑。首先是前几天走马上任的万科新任总裁祝九胜,业界猜测其能胜选的主要原因就是在建行工作20年有深厚的银行背景和人脉;其次是我们今天故事的主角恒大,在2017年合计引入1300亿战略投资,同时仅2017年上半年 ,恒大就通过多种方式提前赎回了1129亿元的永续债,极大地降低了其负债率。

焦虑二 市场

其次是三四线城市的房价问题。一直唱多的任志强任总,最近都发话了,说2018年将会有更多城市房价下跌。何来更多?涨过头又没支撑的三四线当然是首当其冲。

三四线城市的住房需求主要是“棚改”、“乡镇城市化”和“回家买房”三方面,这样的需求结构事实上是比较不稳定的。尤其是很多城市自身的经济发展并不能很好的支撑起房价。

像邯郸、邢台以煤炭、钢铁、水泥等基础制造业为核心的城市,经济发展受“供给侧改革”去产能的影响实际上非常大,经济上正在经历改革阵痛,然而房价却一路飙升。

以邯郸为例,2017年初均价不足5000元/㎡,而现在想要买到大房企的房子,一万以下已经很难找了。我们简单对比一下本文的主角恒大在四线小城邯郸和“新晋网红城市”西安的新开盘价格。

恒大在邯郸楼盘售价

恒大在西安的楼盘售价

从上图可以看出,邯郸房价甚至已经可以跟我们的六朝古都、第九大核心城市——西安一较高下了。

不同于一二线城市、在我国人口增速放缓的情况下,三四线城市对人口的吸聚能力较差,虽然短期可能会因为棚改等政策性因素造成短期的需求旺盛,但长期来看总体是利空的。因此,长期来看,三四线城市的火热难以延续。

一二线调控不放松的情况下,三四线也要面临退烧,巧妇难为无米之炊。市场的蛋糕变小了,是地产商们焦虑其二。

曾有人预测每十年一轮回的全球金融危机,都是以当下经济最火热的地方为中心的,98年在香港,08年在美国,18年该轮到中国了。从17年一系列的政策来看,我并不认为2018年对中国是个灾年,但是对中国房地产来说,怕是真的要成为风暴的中心。

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