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《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力
发布时间:2018-07-26  来源:未知  作者:admin666
[摘要] 报告针对粤港澳大湾区广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆以及香港、澳门11个城市,从宏观经济指数、城市配套及宜居指数、商业消费力指数、房地产投资指数、城市运营力指数、城市群融合度指数六大维度,对城市发展力做精确描述,并总结出十大结论。

7月22日,“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在海南三亚举行。

由21世纪经济研究院和时代中国研究院,联合制作的《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》(以下简称报告)首发,成为本次论坛一大亮点。

报告针对粤港澳大湾区广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆以及香港、澳门11个城市,从宏观经济指数、城市配套及宜居指数、商业消费力指数、房地产投资指数、城市运营力指数、城市群融合度指数六大维度,对城市发展力做精确描述,并总结出十大结论。

报告统筹与执笔人,21世纪经济报道高级记者、21世纪经济研究院资深研究员张晓玲现场解读

湾区核心驱动力是产业与创新

2017年,珠三角仅凭借0.6%的国土面积和全国约5%的人口规模,创造了13%的全国GDP总量。“这充分体现了珠三角穿越时间周期的经济活力。”时代中国集团战略发展中心总经理丘平称,“虽然制度红利、要素红利逐步消退,但是珠三角仍然积极谋求自身的发展,不断寻找新的增长路径。产业转型升级逐渐成为了珠三角地区的主旋律”。

时代中国战略发展中心总经理丘平

时代中国21世纪报告认为,像所有经济体或区域经济一样,湾区经济最根本的要素仍然是产业以及产业协同。各个城市自身的产业构成、升级、转型、调整,与湾区其他城市形成共振和互动,是湾区发展最根本的动力。

在原有的产业基础上,粤港澳大湾区未来应进一步聚集全球先进制造业,推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料、文化创意等新兴产业发展,打造有国际影响力的科技和产业创新中心,并实现差异化发展,形成“金融服务在香港、创新研发在深圳、高端制造在珠三角”的立体层次。

与其他湾区的“单核”或“双核”城市不太一样的是,粤港澳大湾区是“多核”驱动发展,如何有效整合广州、深圳、香港以及其他城市的资源,实现进一步的区域协同和集聚发展,将会成为粤港澳大湾区向世界一流湾区迈进的关键点;对于小城市而言,则要考虑如何融入核心城市产业链,找到自己的分工和定位。

报告发现,在世界几大湾区的发展过程中,创新一直是产业发展的核心推动力,纵观世界三大湾区发展历史,都大致经历了港口经济、工业经济、服务经济、创新经济四个阶段。

粤港澳大部分城市仍处在工业经济阶段,存在较大转型提升空间,急需注入科技创新的力量。目前除了深圳在创新研发方面走在全国前列,其他城市还有很大的提升空间。

就创新型的独角兽公司而言,刚刚发布的胡润二季度独角兽报告显示,粤港澳大湾区拥有独角兽的城市仅有深圳和广州,深圳13家,广州5家,在数量上,还落后于北京67家,上海的39家。

中山大学粤港澳研究院副院长陈广汉认为,科学的创新,包括知识生产、产品应用、知识转化,三者互为条件,内容相互依存,将三者组合起来非常不容易。要打造以香港广州是知识创新园,深圳是知识成果的转化,珠三角是产品应用的三位一体的国际创新体系。

房企跟随产业投资+运营

时代中国21世纪报告发现,湾区城市土地供应不均衡,居住、商办、工业用地结构不均衡,增量市场和存量市场发展不均衡。广州、肇庆和珠海新增土地相对多,广州和佛山的住宅类供应计划比例较高,深圳增量土地较少,且住宅用地供应量极低,不得不强化城市更新,盘活存量;核心城市外溢效应明显。

从住宅租赁投资角度出发,当城市租金回报率达到4%或以上,在当地投资房地产才会获得相对可观的收益,综合大湾区内地11城数据来看,普遍较难达到这一水平。

当前,在湾区部分城市进入存量市场,以及“租购并举”政策影响下,一线城市和部分热点二线城市的租金上涨不可避免,港澳和内地一线城市存在相对较大的租房压力。澳门的租金水平居于首位,远高于其他城市。深圳、广州和珠海租房压力相对较大。

报告还发现,产业与房地产投资、城市运营的关系密切。房产投资跟着产业走,城市群外溢效应明显。

当前热点城市土地出让价格居高不下且新增稀缺,大湾区项目获取难度更大。通过产业地产、特色小镇方式出让土地,与房企合作,成为大湾区内众多一二线城市越来越多采用的方法;而依靠地产搭载产业能力去获取项目资源,也是房企的重要诉求

目前,50强房企落地大湾区的产业项目达69个。搭载产业、进军实业、科技成为房企目前的发展重点。房企也更多地介入产业领域,如碧桂园进军农业、科技小镇,万科下乡、恒大、宝能收购新能源汽车、华润布局科技领域等等。

就整体而言,即便是前50强房企,在大湾区的运营类业务也才开始不久,如长租公寓、产业地产,都是近两三年才开始布局;而知名的房企商业运营品牌,在除广深以外的城市落地也很少。报告认为,湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面,还有很大的发展潜力和提升空间。

湾区一体化、融合度待提升

实现大湾区一体化发展,11城的联结度也成为本次报告关注的热点。

时代中国21世纪报告从湾区的轨道交通、产业协同、同城化生活、人口流动四方面来衡量城市群的联结度、融合度以及湾区城市生态圈的一体化。

报告认为,在城市群的互联互通中,轨道交通是联结城市群最重要的纽带。沿着轨道交通所发展的城市带,将是中国未来人口主要的流动地。

目前,大湾区9城之间综合交通体系和网络已基本形成,但大容量公共交通网络尚未形成,尤其是区域轨道交通体系建设仍然比较滞后,城市间的交通通达性和便捷性仍有待完善。

在产业协同上,报告研究了关联城市指数、产业同构指数、扩张性外迁,总结出一些产业调整、变迁的规律。报告认为,在全球第五次产业大转移和中国第三次产业大转移背景下,粤港澳大湾区的产业正在重构。

同产业类别来看,深莞惠经济圈平均产业同构系数高达0.8945,产业同构现象最为严重,三市均以电子信息制造业为主。现在已经出现了阶段性外迁的现象。

环深城市群,成为深圳产业迁移的主要承接地,尤其是东莞、惠州、中山等。其中,东莞承接了一些深圳企业的研发部门,并在此过程中带动了自身的产业转型升级。

时代中国21世纪报告中还提及了一些有意思的结论。如消费与产业布局、人口外溢、产业迁移等密切相关。粤港澳大湾区城市消费呈现龙头带动、梯级递增特征,一线城市深圳和广州无论是社会消费品总额还是电商消费方面,均位居前列。

在广佛肇和深莞惠两个大湾区次城市群里,作为一线城市的广州和深圳的引领作用突出。佛山、东莞、惠州在承接广州、深圳的产业、人群、消费、购房,双城生活已实质发生。



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